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Retificação judicial de registro
Marcelo Martins Berthe*

Palestra proferida no XIII Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, realizado no dia 2 de junho de 2007, no Centro de Convenções Stadium Alphaville, em Barueri, SP, pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, IRIB, Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo, CNB-SP, e Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, ARISP, com apoio da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Trabalhamos na Vara de Registros Públicos de 1990 a 1994. Nessa época, a retificação de registro imobiliário era feita somente na esfera judicial. Em 2004, já afastado da Corregedoria Geral da Justiça, na qual fiquei até 2000, sobreveio a lei 10.931, que abriu caminho para que a retificação do registro imobiliário pudesse ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis.

Se isso nos causou certa perplexidade no primeiro momento, hoje sabemos que foi um passo significativo no sentido reservar ao Judiciário as matérias conflituosas e deixar para os órgãos auxiliares da Justiça os serviços técnicos e que podem ser mais bem prestados pelo registrador.

No entanto, de início, ficamos especialmente preocupados com a segurança jurídica bem como com o fato de o registrador não estar protegido pelas mesmas garantias da magistratura. O juiz decide e está protegido por suas garantias constitucionais, ao passo que o registrador é obrigado a decidir, mas não pode contar com essas garantias, mas pode ser responsabilizado por eventuais atos que venha a praticar. O registrador decide e responde, civil e administrativamente, por seus atos, ao contrário do juiz, que, além de independência jurídica, conta também com proteção constitucional.

O que poderia acontecer com o país a partir desse avanço franqueado pela lei 10.931, que à época consideramos quase uma ousadia do legislador?

A edição dessa lei veio na esteira de outras modificações com o objetivo de transferir para o órgão extrajudicial atividades próprias do poder Judiciário, como, por exemplo, a alienação fiduciária como garantia, para permitir a recuperação inteira do crédito na esfera extrajudicial. Mais recentemente, a lei 11.441/07 permitiu ao notário a lavratura de escritura de separação e divórcio consensuais, partilha e inventário.

Retificação pelo procedimento administrativo

Com a modificação introduzida pela lei 10.931, o artigo 212 da Lei de Registros Públicos passou a dispor que, “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”.

“Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.”

Com esse parágrafo único, a nosso ver, houve uma inversão de raciocínio. Antes, fazia-se a retificação para corrigir erros, uma vez que o erro é o pressuposto da retificação. Não há como retificar se não houver erro, se não houver uma omissão, uma imprecisão ou se o registro não exprimir a verdade. Isso me parece o principal, quer dizer, o registro deve exprimir a verdade.

No entanto, o novo procedimento permitiu que a retificação pudesse ser feita apenas com a apresentação de um memorial assinado por profissional com responsabilidade técnica e a concordância dos confrontantes. Inverteu-se o raciocínio. Agora, se houver prejuízo, se o memorial não refletir a verdade, os responsáveis responderão perante os prejudicados, ou seja, a prestação jurisdicional fica reservada aos prejudicados.

Na verdade, a lei não precisava expressar isso, que decorre do próprio princípio constitucional da universalidade da jurisdição. Evidentemente, a parte prejudicada sempre terá ação para corrigir o prejuízo que sofreu. No entanto, visou-se dar mais celeridade aos processos de retificação. Não obstante haja a possibilidade de se proceder à retificação na esfera administrativa, a possibilidade de a parte escolher a via judicial não foi afastada.

A lei manteve o procedimento parecido ao que já se fazia na esfera judicial e dividiu essa questão em dois incisos. O primeiro deles praticamente diz respeito à antiga retificação unilateral em que não há necessidade de a parte contrária ser ouvida. Nesse caso, a lei permite que o oficial proceda ao registro ou à averbação de ofício ou a requerimento do interessado. Ou seja, até de ofício seria possível fazer nesses vários casos.

Trabalhamos na Vara de Registros Públicos ao tempo em que a lei cuidou do antigo erro evidente, quando o registrador podia corrigir de ofício erros do registro. Naquela época, entendeu-se por bem proferir uma decisão normativa ampliando o conceito do erro evidente, uma vez que a lei não explicitava o que era o erro evidente. Hoje, vemos que aquela decisão foi praticamente incorporada à lei. Aquilo que se ampliou como conceito de erro evidente foi acolhido pela lei atual, com algumas observações que precisam ser feitas.

O artigo 213 da LRP parece ter ficado um pouco ousado, ao dispor que o oficial poderá retificar de ofício ou a requerimento da parte nos casos de: “d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais”.

Ou seja, a lei trouxe exemplos que mostram que a mudança dos ângulos de deflexão pode alterar completamente o corpo do imóvel, embora as medidas perimetrais permaneçam as mesmas. Não nos parece razoável que se faça a retificação de ofício, ou a requerimento da parte, sem ouvir a parte contrária, uma vez que, nesse ponto, haveria ofensa e potencial prejuízo a terceiro.

O problema da retificação bilateral ou unilateral é em caso de haver potencial prejuízo do terceiro. É claro que, para os casos em que há possibilidade de um terceiro sair prejudicado, o artigo 212 da lei 6.015, com a redação dada pela lei 10.931, dispõe: quem se sentir prejudicado poderá buscar a prestação jurisdicional, se bem, acreditamos, não é preciso chegar a ponto de se permitir uma retificação que modifique completamente a base imobiliária sem que sejam ouvidos os demais interessados.

As demais hipóteses parecem-nos mais aceitáveis. No entanto, também merecem algumas observações. No inciso II, letra g, do mesmo artigo 213/LRP, exige-se que, na retificação consensual, haja concordância de todos os confrontantes, entendendo-se como confrontantes os titulares de domínio bem como os ocupantes de imóveis vizinhos, mais a planta assinada por profissional habilitado. Quanto ao procedimento, diz o parágrafo primeiro que, preenchidos esses requisitos, o oficial averbará a retificação.

O juiz não pode determinar a averbação simplesmente porque o requerimento veio acompanhado de planta assinada por um profissional habilitado e com a concordância dos confrontantes. Não podemos nos esquecer de que o problema da retificação é o erro, isto é, não há possibilidade de o juiz determinar a averbação da retificação se um vizinho concordar e o outro não, ou se o memorial estiver equivocado. Isso ofenderia o direito indisponível porque é relativo ao registro que se fará. Não se trata da propriedade privada, mas é a publicidade registral que se dará àquela retificação que vai ingressar por averbação no registro.

Portanto, acreditamos que se deve agir com cautela em relação à planta apresentada. Deve ser feito um exame mais pormenorizado dos imóveis contíguos. Tudo isso cabe ao registrador e ao juiz cabe determinar essa providência na retificação judicial, determinando a realização de perícia, se necessário.

Diz a lei que, pela mesma forma, far-se-á a apuração de remanescente. O procedimento é simples, trata-se de um pedido acompanhado da planta. Se não houver assinatura dos confrontantes, far-se-á a notificação deles, que poder ser feita por meio do cartório de registro de títulos e documentos.

De acordo com a lei, pode haver uma impugnação fundamentada. Essa questão provoca forte discussão a respeito do conceito fundamentada, se se tratar de impugnação.

A nosso modo de ver, não podemos considerar fundamentada uma impugnação se uma das partes se opuser à retificação. A impugnação fundamentada há de ser voltada para a própria pretensão de retificar. A impugnação que não concorda com essa medida, com o ângulo de deflexão ou com a área de superfície, enfim, se a parte afirmar que, se fazendo daquela forma, haverá interferência no seu imóvel contíguo, então sim a questão é de ser reconhecida como fundamentada.

Nesse caso, não resta alternativa ao juiz senão extinguir o processo de retificação e remeter as partes às vias ordinárias, uma vez que no processo de retificação não se admite lide; o feito é de jurisdição voluntária, pelo menos quanto à retificação bilateral. Desse modo, a sentença que decide a matéria não tem força de coisa julgada material, mas só formal, isto é, a sentença proferida não teria força para decidir essa questão referente às lindes do imóvel, o que reforça a necessidade de remeter as partes às vias ordinárias para que possam resolver a questão.

Retificação das especialidades subjetiva e objetiva

Na esfera judicial, também se pode fazer – e há casos em que somente na esfera judicial é possível – a retificação da especialidade subjetiva, ou seja, dos elementos do sujeito do direito inscrito no registro de imóveis. É o caso da sua qualificação, por exemplo. Se não for possível ao registrador fazer a averbação com base em documentos que permitam incluir, por exemplo, o RG ou o CPF, a qualificação dependente de provas deverá ser feita, necessariamente, perante o juiz corregedor-permanente.

Portanto, essas retificações poderiam ser tanto da especialidade subjetiva quanto da especialidade objetiva, ou seja, corrigir a descrição do corpo do imóvel em si.

Percebemos aqui, que a retificação judicial continua existindo. Ainda recebemos muitas ações de retificação na Vara de Registros Públicos. Às vezes, elas se tornam mais complexas, demandando perícia ou exame mais aprofundado, especialmente se se trata de apuração do remanescente de um imóvel que tenha sofrido um desfalque de área, com parte do imóvel desapropriada, por exemplo, restando uma parte mal descrita, tendo em vista que já na origem não havia uma descrição perfeita. Sabemos que a desapropriação é uma forma originária de domínio, portanto, o poder público descreve a parte expropriada dando origem a uma nova unidade imobiliária, mas a que remanesceu ficou com seu corpo indeterminado.

Nem sempre é possível fazer um levantamento dessa área com uma simples retificação, sem uma perícia, por exemplo. Por isso, muitas vezes acaba-se buscando a esfera judicial para resolver o problema.

Principais hipóteses de retificação judicial

Há muitas hipóteses que permitem a retificação em juízo, como, por exemplo, a retificação de uma unificação que não foi feita corretamente. Temos casos em que o registro de imóveis, ao fazer uma unificação, verificou que a unificação ofendeu lei municipal que proibia a inclusão de certas matrículas referentes a unidades imobiliárias que integravam uma vila. Há uma lei municipal que diz que os imóveis de vila só podem ser unificados com os imóveis da mesma vila, justamente para preservar a idéia de vila. Uma vez que o registro de imóveis fez a unificação dessas matrículas com outras de unidades imobiliárias externas, é necessária a retificação da unificação para que se proceda a uma unificação diferente em que os imóveis da vila sejam unificados entre si. O registrador, agora, não pode mais cancelar o ato que fez e refazê-lo.

Há muitas questões que surgem e que acabam por reclamar, de forma indispensável, a intervenção judicial. No entanto, no que se refere à passagem desse instituto ao registrador, parece-nos um avanço importante. Na maioria dos casos, isso possibilitou a celeridade dos processos, e essa é a principal intenção da lei.

Nossa única preocupação diz respeito ao cuidado para não se ofender a segurança jurídica que o registro de imóveis deve garantir. Como mencionamos, o registrador deve ter esse cuidado porque, diferentemente do juiz, ele é responsabilizado por aquilo que fizer contra o que a lei permite, embora a lei seja bastante facilitadora ao permitir a retificação com a simples concordância dos confrontantes e apresentação da planta. Apesar de nos parecer perigoso, há essa permissão legal.

Percebemos entre alguns registradores certa preocupação em fazer cumprir a lei em sua literalidade. Eles têm se preocupado com a segurança, acima de tudo, por se tratar de um princípio que está subjacente a todas essas normas.

Existe, ainda, outra retificação que vem a juízo quando há impugnação fundamentada e apresentada ao registrador. O parágrafo sexto do inciso II, do artigo 213/LRP, introduzido pela lei 10.931, dispõe que, “havendo impugnação, e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias”.

Esse dispositivo também nos parece estranho. Sendo o erro o pressuposto da retificação, não compreendemos como as partes podem transigir a esse respeito. Isso teria que ser entendido em conjunto com o parágrafo nono do inciso II, desse mesmo artigo, que estabelece que “independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística”.

Ou seja, o erro está estabelecido, mas as partes querem transigir a respeito disso. Pode acontecer de se decidir pela transferência de certa parte do domínio de um para o outro e, nesse caso, não se tratará de retificação, mas de alteração de divisas por meio de transmissão de domínio. Nesse caso, a legislação de parcelamento do solo tem de ser observada, além de, eventualmente, ser necessário o pagamento de ITBI, bem como ser também necessária a escritura pública. No conceito de Serpa Lopes, a escritura pública pode ser tanto de natureza notarial como judicial.

Isso, porém, não é retificação. A nosso ver, não significa corrigir erros, mas estabelecer um ajuste entre as partes da nova divisa para dirimir eventual e futuro conflito a respeito da divisa do imóvel.

Se não houver acordo entre as partes, o processo será remetido ao juiz, hipótese em que a retificação passaria para o âmbito judicial, desde que o registrador receba a impugnação fundamentada e não houver acordo entre as partes. Ao juiz, resta muito pouco a fazer quando recebe um processo como esse, salvo se ele entender que a impugnação trazida não é fundamentada, embora tenha sido entendida pelo registrador como fundamentada, portanto, afastando a impugnação e decidir o feito.

*Marcelo Martins Berthe é juiz titular da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo.